보증기관의 지급 거절에도 보증금 전액 승소 판결을 받다
승소
사건 개요
임대차 기간은 끝났는데 보증금은 돌아오지 않았습니다. 의뢰인은 민간임대주택에 살고 있었고, 갱신을 거절하겠다는 뜻을 밝힌 뒤 보증금 반환을 요구했습니다. 그러나 임대인은 새로운 임차인이 구해지지 않았다는 이유로 돈을 내주지 않았습니다.
의뢰인은 주택임차권등기를 마치고, 임대보증금을 보증한 보증기관에 보증채무 이행을 청구했습니다. 보증기관도 지급을 거절했습니다. 임대차계약서가 실제 내용과 다르게 작성되었다는 이유였습니다. 재계약을 하던 때 임대인의 부탁으로, 실제로 지급하지 않은 금액이 늘어난 것처럼 계약서를 써 준 일이 있었기 때문입니다.
다툼의 핵심은 두 가지였습니다. 하나는 임대인이 다음 임차인에게서 증액된 보증금을 받으려는 목적으로 계약서상 보증금을 실제와 다르게 적어 달라고 했고 의뢰인이 이에 응한 일이, 보증기관의 면책 사유인 '사기 또는 허위 임대차계약 체결'에 해당하는지였습니다. 다른 하나는 임차인인 의뢰인에게 '책임 있는 사유'가 인정되는지였습니다.
사건의 진행
담당 변호사는 먼저 사실관계를 정리해 법원에 제출했습니다. 의뢰인은 보증약정의 당사자가 아니고, 계약서에 증액을 적은 일로 부정한 이익을 얻은 바도 없다는 내용이었습니다.
이어서 의뢰인의 태도가 처음부터 한결같았다는 점을 서류로 보여 주었습니다. 임차권등기명령을 신청하는 단계에서 낸 보정서에서부터 실제 보증금은 325,000,000원이 아니라 320,000,000원이라고 밝혀 왔고, 보증기관에 보증채무 이행을 청구할 때도 증액분을 뺀 금액만 청구했습니다. 임차권등기명령 신청 및 보정서, 보증채무이행청구서가 그 근거였습니다.
약관 문제도 짚었습니다. 공정거래위원회는 보증기관의 기존 면책 조항을 임차인에게 부당하게 불리한 조항으로 보아 시정권고를 했고, 보증기관은 이에 따라 약관을 개정했습니다. 민간임대주택법 부칙 역시 개정 규정이 기존 보증계약에 소급 적용된다고 밝히고 있습니다. 담당 변호사는 이 개정 취지가 이 사건에도 적용되어야 한다고 주장했습니다.
사건의 결과
법원은 의뢰인에게 '책임 있는 사유'가 인정되지 않는다고 보아 보증기관의 면책 주장을 모두 받아들이지 않았습니다. 임대인에게는 미지급 임대차보증금 315,000,000원 전액의 지급을 명했고, 보증기관에도 같은 금액을 임대인과 공동하여 지급하라고 판결했습니다. 전부 승소였습니다.
의뢰인은 보증금을 회수할 수 있는 법적 근거를 확보했습니다. 계약서 내용과 실제 지급 내역이 다르게 작성된 경험이 있더라도, 본인에게 부정한 이익 취득이나 귀책사유가 없다면 보증금을 돌려받을 권리가 쉽게 없어지지는 않는다는 점을 이 사건은 보여 줍니다.
서초나 강남 지역에서 임대보증금 반환을 두고 임대인이나 보증기관과 다투게 되었다면, 민사소송은 서울중앙지방법원에서 진행되는 것이 일반적입니다. 보증기관이 지급을 거절했다면 어떤 사유를 들었는지 먼저 확인하고, 계약서와 임차권등기 서류, 청구 내역 같은 자료를 시간순으로 정리해 두는 것이 좋습니다. 계약서 내용과 실제 지급 내역이 다르다면 그 경위와 본인이 얻은 이익이 있는지도 함께 살펴야 합니다. 소송에 들어가기 전에 이런 부분을 정리해 두면 대응 방향을 잡기가 수월합니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약서에 실제와 다른 보증금을 적어 준 적이 있으면 보증기관에서 보증금을 받을 수 없나요?
A. 그렇게 단정할 수는 없습니다. 보증기관이 내세우는 면책 사유에 해당하는지는 계약서를 쓴 경위, 임차인이 얻은 이익, 임차인에게 책임 있는 사유가 있는지 등을 따져 사안별로 판단됩니다. 실제 지급 내역과 본인의 주장이 일관되었는지를 보여 주는 자료가 중요합니다.
Q. 임차권등기는 왜 해 두는 것이 좋은가요?
A. 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못한 채 이사하거나 주민등록을 옮겨야 할 때, 기존에 갖춘 임차인의 권리를 유지하는 데 도움이 됩니다. 보증기관에 이행을 청구할 때도 관련 서류로 쓰일 수 있습니다.
Q. 보증기관이 지급을 거절하면 어떻게 해야 하나요?
A. 먼저 거절 사유가 무엇인지 서면으로 확인하는 것이 좋습니다. 그다음 계약서, 청구서, 등기 관련 서류 등을 모아 사실관계를 정리하고, 필요하면 소송을 통해 판단을 구하는 방법을 검토할 수 있습니다.
같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 서초지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.
