소재불명 임차인 상대 명도·차임 전부 승소를 이끌어낸 사례

매달 들어와야 할 차임이 어느 날부터 아예 들어오지 않았습니다. 의뢰인은 경북 포항에 있는 건물 일부를 임대해 온 임대인이었습니다. 임대차 관계는 10년 가까이 이어졌고, 코로나19 시기에는 차임을 깎아 주며 임차인의 사정을 헤아리기도 했습니다.

그러나 임차인은 차임을 반복해서 늦게 내다가 끝내 지급을 완전히 멈췄습니다. 연락은 닿지 않았고 소재도 파악되지 않았습니다. 의뢰인은 밀린 차임과 건물 인도를 구하는 소송을 내기로 했지만, 임차인이 송달을 받지 않아 재판을 진행하는 일부터 쉽지 않았습니다.

이 사건에는 두 가지 과제가 있었습니다. 하나는 오랜 기간의 차임 연체 내역과 입금 내역을 맞춰 보아 실제 미지급액을 정확히 산정하는 일이었습니다. 다른 하나는 소재를 알 수 없는 임차인을 상대로 공시송달 절차를 적법하게 거쳐 소송을 끝까지 마치는 일이었습니다.

담당 변호사는 먼저 10년 가까이 쌓인 임대차 거래내역을 하나씩 대조했습니다. 임차인이 내야 했던 차임 총액과 실제로 입금된 금액을 나란히 정리하자 그 차액이 드러났습니다. 약 9년간의 월별 차임 청구 내역과 입금 내역은 표로 만들어 미지급액을 객관적 자료로 보여 주었습니다.

산정은 여기서 끝나지 않았습니다. 임대인이 이미 받아 둔 보증금을 상계 처리하고, 남은 연체 차임을 계산했습니다. 그 금액에 대한 지연손해금도 따로 계산해 청구취지에 반영했습니다. 거래내역조회 자료는 증거로 제출했습니다. 임차인 측이 금액을 두고 다툴 여지를 미리 줄이기 위해서였습니다.

송달 문제는 절차로 풀었습니다. 임차인의 소재가 확인되지 않는 상황에서 공시송달을 적시에 진행해, 송달이 막혀 재판이 멈추는 일이 없도록 했습니다. 그 덕분에 소송은 불필요하게 늘어지지 않고 판결까지 이어졌습니다.

법원은 의뢰인의 청구를 전부 인용했습니다. 건물 일부의 인도와 함께 미지급 차임 등 6,022만 원 상당과 이에 대한 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 명했습니다. 인도완료일까지는 월 209만 원의 차임 상당액도 지급하라는 내용이었습니다.

의뢰인은 오랫동안 받지 못한 차임을 판결로 확정받았습니다. 건물을 돌려받을 수 있는 법적 근거도 갖추게 되었습니다. 임차인이 연락을 끊은 상황에서도 정확한 금액 산정과 적법한 송달 절차가 갖춰지면 소송을 끝까지 마칠 수 있다는 점을 보여 주는 사건입니다.

서울 서초·강남 지역에서 임차인의 차임 연체나 연락 두절로 고민하고 있다면, 사건의 관할에 따라 서울중앙지방법원에서 소송이 진행될 수 있습니다. 소송을 준비할 때는 계약서, 입금 내역, 차임 감액 합의 여부를 날짜순으로 정리해 두는 것이 좋습니다. 임차인의 주소를 알 수 없는 경우에도 송달 방법을 어떻게 풀지 미리 살펴야 재판이 멈추지 않습니다. 사정에 따라 필요한 절차가 달라지므로 구체적인 사안은 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 임차인이 사라져 소재를 모르면 소송을 할 수 없나요?

A. 소재를 알 수 없더라도 요건을 갖추면 공시송달로 소송을 진행할 수 있습니다. 다만 주소를 알아보려 했던 노력과 소명이 필요할 수 있고, 구체적인 요건은 사안마다 다릅니다.

Q. 보증금이 있으면 밀린 차임은 어떻게 계산하나요?

A. 일반적으로 연체 차임에서 임대인이 보관 중인 보증금을 공제하는 방식으로 정리하는 경우가 많습니다. 그래서 월별 차임, 실제 입금액, 보증금 액수를 정확히 대조해 두어야 합니다. 지연손해금은 남은 금액을 기준으로 따로 계산합니다.

Q. 승소 판결을 받으면 건물을 바로 돌려받을 수 있나요?

A. 판결은 인도를 명하는 근거가 되지만, 임차인이 자발적으로 응하지 않으면 강제집행 절차가 별도로 필요할 수 있습니다. 판결 이후의 절차와 비용은 사안에 따라 다르므로 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 서초지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.