신탁 이전 주택 보증금 1억원, 지급명령 확정으로 마무리
승소
사건 개요
보증금 1억원을 전액 치르고 입주해 전입신고와 확정일자까지 마쳤습니다. 그런데 계약 기간 중 집의 소유권이 신탁을 원인으로 다른 사람에게 넘어갔고, 계약이 끝난 뒤에도 새 소유자는 보증금을 돌려주지 않았습니다. 의뢰인이 놓인 상황이 바로 이것이었습니다.
의뢰인은 계약 만료 전에 갱신을 거절한다는 뜻을 밝혀 계약을 끝낸 상태였습니다. 그래도 반환이 이뤄지지 않아 담당 변호사에게 사건을 맡기게 되었습니다. 등기부상 소유자가 바뀐 만큼, 누구를 상대로 무엇을 청구해야 하는지부터 정리해야 했습니다.
다툼이 될 부분은 두 가지였습니다. 하나는 신탁으로 소유권을 넘겨받은 수탁자가 주택임대차보호법에 따라 임대인 지위를 이어받아 보증금 반환 의무를 지는지입니다. 다른 하나는 임차인이 아직 목적물을 인도하지 않은 상태에서 지연손해금까지 청구할 수 있는지입니다.
사건의 진행
담당 변호사는 부동산등기사항전부증명서를 확보하는 일부터 했습니다. 상대방이 신탁을 원인으로 소유권을 이전받은 수탁자라는 사실이 확인되었고, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 전 소유자의 임대인 지위를 포괄적으로 승계했다는 점을 분명히 했습니다.
그다음은 의뢰인 쪽 권리를 객관적 자료로 채우는 단계였습니다. 임대차계약서, 보증금 이체 내역, 주민등록표 등본으로 보증금 전액을 지급했고 대항력과 우선변제권을 적법하게 갖추었음을 보여 주었습니다. 계약 종료에 대해서는 만료 전에 오간 여러 차례의 문자와 통화, 내용증명을 근거로 갱신 거절 의사가 분명히 전달되었음을 소명했습니다.
지연손해금은 따로 판단했습니다. 의뢰인이 목적물을 인도하지 않았으니 동시이행 관계상 상대방의 이행지체가 성립하지 않는다는 법리를 검토했고, 그 부분은 청구에서 제외했습니다. 청구를 보증금 원금에 모아 법리상 흠이 될 소지를 미리 줄이고, 지급명령이 받아들여질 가능성을 높이려는 선택이었습니다.
사건의 결과
법원은 상대방에게 임대차보증금 1억원과 독촉절차비용 전액을 지급하라는 지급명령을 내렸습니다. 상대방이 이의신청을 하지 않아 지급명령은 그대로 확정되었습니다.
의뢰인은 별도의 본안소송 없이 강제집행이 가능한 집행권원을 확보했습니다. 신탁을 원인으로 소유권이 넘어간 부동산이라도 임차인은 새 소유자인 수탁자에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 목적물을 아직 인도하지 않았다면 지연손해금 청구에는 제한이 있을 수 있습니다.
서초·강남 지역에서 임대 부동산의 소유자가 신탁으로 바뀐 뒤 보증금을 돌려받지 못하고 있다면, 먼저 등기사항전부증명서로 현재 소유자와 소유권 이전 원인을 확인해 보시기 바랍니다. 이 지역 사건이라면 사안에 따라 서울중앙지방법원에서 절차가 진행될 수 있고, 형사 문제가 얽히면 서울중앙지방검찰청이 관여할 수 있습니다. 계약서, 이체 내역, 주민등록 자료, 갱신 거절을 알린 자료를 미리 갖춰 두면 청구 방향을 정하는 데 도움이 됩니다. 구체적인 청구 범위는 사정마다 다르므로 전문가와 상의해 정하시는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 집주인이 신탁으로 바뀌면 보증금은 누구에게 청구하나요?
A. 대항력을 갖춘 임차인이라면 주택임대차보호법상 새 소유자가 임대인 지위를 이어받는 것으로 볼 수 있는 경우가 있습니다. 먼저 등기사항전부증명서로 현재 소유자와 이전 원인을 확인하는 것이 출발점입니다. 구체적인 상대방은 계약 내용과 등기 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
Q. 지급명령은 어떤 절차이고, 어떤 점이 좋은가요?
A. 지급명령은 채권자의 신청만으로 법원이 서면 심사를 거쳐 돈을 지급하라고 명하는 간이한 독촉절차입니다. 상대방이 정해진 기간 안에 이의신청을 하지 않으면 확정되어 집행권원이 됩니다. 이의신청이 있으면 소송 절차로 넘어갈 수 있습니다.
Q. 집을 비워 주기 전에도 지연손해금을 청구할 수 있나요?
A. 임차인의 목적물 인도와 임대인의 보증금 반환은 동시이행 관계로 보는 것이 일반적입니다. 그래서 인도하지 않은 상태에서는 지연손해금 청구가 제한될 수 있습니다. 청구 범위는 인도 시점과 사정에 따라 달라지므로 신중하게 구성하셔야 합니다.
같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 서초지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.
