선친 사망 뒤 매매로 넘어간 토지 등기, 말소를 이끌어낸 사례

상속받은 토지에 선친의 동생 명의로 소유권이전등기가 마쳐져 있었습니다. 의뢰인이 이 사실을 확인하면서 분쟁이 시작됐습니다. 등기의 원인은 선친이 사망한 이후에 이루어진 매매였습니다.

사정은 간단하지 않았습니다. 선친의 동생인 피고가 오랜 기간 토지를 점유해 왔기 때문입니다. 등기부취득시효나 점유취득시효가 인정되면 소유권을 되찾기 어려울 수 있었습니다. 상속인으로서 토지를 지키려면 등기의 효력과 점유의 성격, 두 가지를 모두 넘어야 하는 구조였습니다.

의뢰인은 소유권말소등기 청구 소송을 냈습니다. 다툼의 중심은 두 가지였습니다. 선친 사망 이후의 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 원인무효인지, 그리고 피고가 내세운 등기부취득시효와 점유취득시효가 인정되는지였습니다.

소송에서 담당 변호사가 한 일은 크게 세 갈래였습니다. 먼저 등기 자체를 겨냥했습니다. 피고 명의 등기가 선친 사망 이후에 작성된 매매계약을 원인으로 한다는 점에 주목해, 이런 등기에는 등기의 추정력이 인정되지 않는다는 법리를 제시했습니다. 이로써 등기가 유효하다는 점을 증명할 책임이 피고 쪽에 놓이도록 했습니다.

다음은 환지된 토지였습니다. 구 농촌근대화촉진법에 의한 환지등기에는 특별조치법에 따른 등기와 같은 강한 추정력이 인정되지 않는다는 점을 밝혔습니다. 환지된 토지 역시 종전 소유자인 선친의 상속인, 곧 의뢰인의 소유라는 점을 뒷받침한 것입니다.

마지막으로 시효 주장에는 점유의 성격으로 맞섰습니다. 피고가 소유권을 취득할 법률상 원인이 없다는 사정을 잘 알면서 점유를 시작했다는 정황을 입증했습니다. 그 결과 등기부취득시효에서 요구되는 무과실 요건과 점유취득시효에서의 자주점유 추정을 모두 깨뜨릴 수 있었습니다.

법원은 토지 중 농지(환지 전 답)에 관한 피고 명의의 소유권이전등기가 원인무효라고 판단했습니다. 그에 따라 말소등기절차 이행과 근저당권자의 승낙 의사표시를 명했습니다.

다만 특별조치법에 따라 등기된 대지 부분은 추정력이 번복되지 않아 청구가 기각됐습니다. 그래도 분쟁의 핵심이던 토지의 소유권을 회복했다는 점에서 의미가 있는 결과였습니다.

이 사건은 오래 점유했거나 등기가 있다는 사실만으로 소유권을 단정할 수 없음을 보여 줍니다. 등기원인의 적법성과 점유자의 인식 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

상속받은 부동산에 낯선 명의의 등기가 있다면 먼저 등기가 마쳐진 경위와 원인이 된 서류의 작성 시점을 확인해 보시기 바랍니다. 서초·강남 지역의 사건이라면 소유권말소등기 청구 같은 민사 소송은 서울중앙지방법원에서 진행됩니다. 등기의 효력과 점유의 성격은 사안마다 달라, 자료를 갖추어 구체적으로 따져 보는 과정이 필요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 상속 부동산에 다른 사람 명의의 등기가 있으면 바로 되돌릴 수 있나요?

A. 등기에는 일반적으로 적법하다는 추정이 따르기 때문에 곧바로 되돌릴 수는 없습니다. 다만 등기원인이 무효임을 보여 주는 사정이 있으면 말소등기 청구 소송으로 다툴 수 있습니다. 어떤 사정이 있는지는 등기부와 관련 서류를 확인해야 판단할 수 있습니다.

Q. 오랫동안 점유한 사람은 취득시효로 소유권을 얻게 되나요?

A. 점유 기간만으로 소유권이 인정되지는 않습니다. 취득시효는 요건을 갖췄을 때 인정되며, 점유취득시효에서는 소유 의사를 가진 자주점유인지가 중요하게 다뤄집니다. 등기부취득시효에서는 점유자에게 과실이 없었는지도 문제가 됩니다.

Q. 등기의 추정력이란 무엇이고 항상 인정되나요?

A. 등기의 추정력은 등기가 실체 관계에 맞게 이루어졌다고 보는 법률상 효과입니다. 다만 등기원인이 된 행위에 문제가 있거나 등기 경위가 달라지는 사정이 있으면 추정이 깨지거나 인정되지 않을 수 있습니다. 등기의 종류와 경위에 따라 추정의 강도도 달라집니다.

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 서초지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.